La déclaration de ses revenus locatifs est bien souvent un véritable casse-tête pour les nouveaux bailleurs.

Dans un projet d’investissement locatif, on se focalise avant tout sur la recherche du bien, son financement puis sur la recherche d’un bon locataire. Et on oublie bien souvent d’anticiper l’imposition qui arrivera l’année suivante.
Et même si un bon investissement se fait avant tout à l’achat, bien choisir son mode d’imposition peut avoir un impact critique sur la rentabilité réelle de son bien.

Et avant même de penser rentabilité, il faut déjà éviter de se tromper de mode de déclaration, selon la nature de son bail, location vide ou meublée.

Les types d’imposition pour une location vide

Pour ce type de bail, les revenus issus des loyers constituent des revenus fonciers. S’offrent à vous alors deux possibilités : la première, la plus simple, est de déclarer en microfoncier. Ce choix vous permet d’obtenir un abattement de 30% sur vos revenus locatif (30% censés couvrir vos frais), les 70% restant étant imposé à votre tranche marginale d’imposition, au même titre que vos autres revenus. Cette déclaration se fait sur le formulaire standard 2042, sans autre contrainte de votre part.

La 2ème option est de choisir l’imposition au réel (un choix qui se fait pour une durée minimale de 3 années). Dans ce cas de figure, vous pourrez déduire l’ensemble de vos frais, en particulier vos travaux de rénovation, vos intérêts d‘emprunt, vos assurances habitation ou loyer impayés, vos impôts fonciers, etc…Choisir cette option ne se justifie que si ces frais représentent plus de 30% de l’abattement du microfoncier. En effet, ça nécessite de tenir un minimum de comptabilité et de remplir le formulaire complémentaire 2044.
En cas de déficit foncier, des charges qui seraient supérieures au recettes, il est automatiquement retranché de votre impôt sur le revenu.

Les types d’imposition pour une location meublée

Pour un bail meublé (la location saisonnière entre dans ce cadre), les recettes sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, des BIC. Il faut d’ailleurs avoir fait la déclaration de son activité à son centre des impôts, pour ainsi obtenir un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) (si les revenus locatifs annuels restent inférieurs à 23000€).

De la même manière que pour les locations vides, deux choix sont possibles : un premier nettement plus simple, mais pas forcément le plus avantageux, l’imposition de type micro-BIC. Ce choix permet l’obtention d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs. Il conviendra alors d’utiliser le formulaire complémentaire 2042 C pour y indiquer simplement ses recettes brutes.

L’autre option offerte au bailleur est d’opter pour le régime BIC réel, et ainsi pouvoir déduire toutes ses charges. Les mêmes que dans le cas de la location vide au régime réel, avec en plus dans ce cas de figure du BIC, la possibilité de déduire l’amortissement de son bien, sur 30 ans, ainsi que des meubles, typiquement sur 10 ans. Et évidemment selon la valeur de votre bien, c’est potentiellement plusieurs milliers d’euros à déduire de vos revenus locatifs chaque année, et ce durant 30 ans…De quoi bien souvent obtenir un résultat comptable négatif, plus de charges que de recettes, et ainsi ne payer aucun impôt. Le déficit non utilisé est reportable les années suivantes, mais pas déductible de son impôt sur le revenu.

Ce choix à priori souvent plus favorable que le micro-BIC requiert toutefois davantage d’effort, avec une comptabilité à tenir et le remplissage d’un formulaire de déclaration 2031 et des formulaires annexes 2033.

Faire appel à un expert-comptable est fortement recommandé, ainsi que l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé, pour éviter une majoration de 25% en cas de bilan comptable positif et permettre de déduire également tous ces frais d’expertise.

Des erreurs à ne pas commettre, des choix à faire, autant dire qu’il est préférable de ne pas s’y prendre au dernier moment pour s’intéresser à la fiscalité immobilière !